新政“靴子落地”后怎么用杠杆证券，北京楼市先从数据上热起来了。
北京住建委网签数据显示，6月北京二手房网签量14987套，环比5月上涨11.99%，同比上涨29.12%。6月份的二手房成交量，创下自去年3月以来15个月的新高。
逼近1.5万套的成交量，可以说切实给北京楼市带来一点温度。往年，一般楼市在3月“小阳春”后，成交会出现惯性下滑，但今年北京楼市在6月再现高成交，政策组合拳的效果显而易见。
但这能代表北京楼市彻底回温、拐点来临吗？业内专家及一线人员另有看法。有专家表示，目前北京的二手房市场，只能说止住下探、初步稳定，进入了供需双方“价格拉锯”的新阶段，只有单月成交持续保持在1.5万套以上、且挂牌量明显下降后，才能说市场已真正回暖。
“热门房源3天带看100次”
临近六月底时，北京悄然官宣楼市“大招”，降低了买房首付比例、贷款利率。
据当地26日所发政策，北京首套房贷最低首付比例从此前的30%、调整至20%，二套房则按照五环内和五环外划分，最低首付比例分别为35%和30%。
贷款利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，5年期以上房贷利率下限为3.5%。购买第二套住房的，如果所购房屋位于五环以内，5年期以上房贷利率下限为3.9%；如果所购房屋位于五环以外，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。
“北京本次政策宽松适时，且力度符合预期。”天风证券表示，降首付及利率，利好此前等待政策跟进的观望需求集中释放。更强需求支撑下，北京基本面弹性空间更大，对其他城市同样具有引领作用。
虽然政策落地晚于上海、深圳等一线城市，但在此前，北京实际上已“小步快跑”多次调整。
据中原地产研究院统计，从2023年9月开始，北京已经累计发布了9次政策。“北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到‘房住不炒’,但过于严格的政策也误伤了部分真实的购房自住需求。”
因此，在本次政策出台前，北京楼市已开始出现变动，部分需求在政策加码中等待入场。6月成交数据的出炉，进一步印证了当地市场温度正逐步走热。
据中指研究院数据，6月北京新建商品住宅成交约40万平方米，环比增长约10%。供应方面，6月新批上市面积约30万方，环比基本持平；价格方面环比由涨转跌，跌幅0.11%，同比上涨1.64%。
二手房方面，当月网签量达到14987套，环比上涨11.99%，同比也实现29.12%的上涨。其中，6月24日 ～6月30日，北京二手商品住宅成交套数4371套，新政后27日～30日成交达到3232套。
中原地产首席分析师张大伟表示，6月最后一个周末，北京二手房住宅网签出现高成交，主要是部分之前的网签为了符合新政策、重新网签。在系列政策影响下，市场延续了小阳春。这也是多年来第一次出现3月市场学区房小高峰后，6月、5月成交环比4月持续环比上涨。
在业内看来，6月北京二手房成交量增长，一方面是前期房价下降、以价换量的结果，另一方面是受到430北京新政和517央行新政利好，对市场各方预期产生了影响。虽然26日才落地最近新政，但市场对首付和利率的降低已有预期，自5月下半月开始，成交量已在稳定上行。
不过，6月更大力度新政的出台，还是对市场有不小的刺激，从一线房源带看量便可见一斑。
记者在贝壳找房平台看到，北京海淀某小区，6月末挂牌了两套房源，其中一套面积92平方米、挂牌价1050万元，每平米单价超十万元。平台数据显示，该房源挂牌后仅3天时间，已经有100次带看。
负责该房源销售的中介表示，该小区所在片区较为优质，位于海淀区的东南部，附近有多所知名高校、科技公司，属于交付不久的次新盘，很多业主都在等这个小区放出房源。“业主比较诚心卖，挂牌均价较小区其他房源低，因此带看量较大，新政也有部分影响。”
持续性有待观察
热门房源带看量高企、二手房成交攀升，是否代表北京楼市已迎来拐点？对此业界态度较为保守。
“目前市场整体比较平稳，现在进场的大多是刚需买房者，或者已经观望许久的潜在需求。”多位当地中介均表示，本次新政对市场影响到底会有多大，目前还需要观察。
合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，判断北京市场热度有几个维度。一是成交量，单月1.5万套以上持续三到五个月时间，表明市场进入正向轨道，购房需求开始得到激活。二是市场供应量，即二手房挂牌量，现在链家内网挂牌量在16万套以上，相比曾经的8到10万套，还有很长去化周期要走。
此外，从房价水平看，目前北京市场上，即便是个别板块的分化式上涨也暂未出现，整体重新回到“普涨”不太现实，只是来到了供需双方价格博弈、平衡稳定的新阶段。“接下来，如果成交量进一步升温，挂牌房源量进一步减少，市场才有可能恢复涨跌有序的状态。”
机构数据也显示，目前北京二手房价格仍处在博弈阶段。中指研究院数据显示，6月北京二手住宅价格环比下跌0.90%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌6.44%。房天下研究院监测数据显示，6月北京二手房挂牌均价为60686元/平方米，环比下跌1.24%。
黄金目前在日线走势上继续维持在高位震荡偏强一些的走势中，在大级别周期走势上的技术形态基本是调整完成了的，要注意日线走势上可能出现的小幅破位延续上行走势。4小时级别走势上价格突破前期的联排支撑 ，K线继续沿着短周期均线维持较好的震荡上行走势，短期走势上关注下2515一带的支撑位。小级别周期走势上在连续的反弹之后技术形态有开始逐步走弱的迹象，在短线走势上可能会有一定的调整空间。
你想想，上周五最后我是不是在2502附近空了？后面回撤在了2510，但我依然不感觉很难受啊，因为周五先涨后跌就是我的思路，都执行进去了有啥后悔的？且价格也并非打掉回撤后就大跌了啊？这就代表黄金没想上演黑五砸盘，况且我做的位置也没什么毛病，一直到晚上10点鲍威尔江湖之前都卡在2500没有再延续慢涨，它就是个美盘博弈点。
“现在北京二手房市场，只能说初步稳定，进入供需双方价格拉锯战的状态。”郭毅表示，只有等后续挂牌量恢复到10万套左右，整体市场才有可能出现新的量价变化，出现真正意义上的回暖。
京房字表示，因为网签具有滞后性，6月份北京二手房网签量会比5月还高，其实早有预料，6月网签的大多是5月甚至更早时间的二手房交易。“北京二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间，属于市场比较正常的状态，如果高于该数值、特别是高于2万套时，才可定义为市场比较热。”
值得注意的是，当前北京市场也出现了其他积极变化。张大伟表示，一方面，北京整体二手房挂牌量从4月底的17.2万套，降到现在的16万套左右，代表市场抢跑的明显减少；另一方面，二手房市场出现价格止跌现象，预计7月份市场成交还有望维持在高位。
一位当地中介告诉记者，目前自己经手的二手房交易中，确实有个别业主对后市信心较强，比如同小区其他房源报价410万，少部分业主报价450万，虽然差额不算太大，但业主议价空间缩小，不愿再接受购房者大幅度砍价。更多业主则预期平稳，如果报价依据市场行情来，则比较容易出售。
新房的整体行情则不如二手房。目前，北京新房市场仍有大量“特价房”存在，尤其是在南城区域，各项目为抢收仍在打价格战，并且有从南四环向内环蔓延的趋势，有楼盘均价降幅超过两成。
张大伟认为，从政策力度看，北京626政策力度不如上海，市场成交量的变化预计会低于上海。整体看，作为全国楼市调控的标杆，北京在过去几年房地产市场一直平稳，在市场供需结构变化的情况下，针对前期过严的政策进行微调，有利于市场稳定。
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孙梦凡
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